14万+的琶洲南区，富力88亿旧改如何破局
经过市场的洗礼，现在大家越来越专业了。
前几天，海珠南琶洲南片区控规批前公示，就有网友来催稿了。
好，今天我们就来聊一聊。
在展开这个问题之前，我们先来聊聊一些知识点，规划一般分为总规、控规、修规、概规等几个概念。
总规，就是最宏观，宏大的叙事，注重的是定位、发展和策略；
控规就是以总规为基础的，进行具体的用地布局、交通、公共设施、电力、通讯、燃气等一些布局规划，重点还要控制人口和用地平衡；
广州市2018-2035年国土空间规划
修规，是在控规的基础上进行细化，让规划成果更加实在，注意具体可实施性；
修规之下，还有城市设计、概规等等，这些太专业的东西，我们也不需要特别熟悉。
买房或者关注旧改，一般主要是看总规和控规，当然小区周边的城市设计规划还是要会看的。
那么，规划重不重要？
我觉得是非常重要的，甚至有时候可以决定房价的基础。
为什么这么说？
因为规划包括定位，决定了政府会投入多少真金白银去建设这个片区，而建设速度会导致产业和人口不断落地。
人越来越多，配套越来越好，但房子总归是有限的，受供求影响，政府定位越高的板块，房价也就越贵。
比如，珠江新城；又比如琶洲西区、金融城等等，都是很好的例子，房价如坐火箭。
说了这么多，就是想说清楚，控规很重要。
现在，我们就来看看琶洲南区控规，到底透露了哪些信息。
01
先来看看琶洲南区的定位。
琶洲岛以南，北至黄埔涌，西至赤沙车辆段，南至新滘东路，规划用地367公顷，这就是琶洲南区的范围。
面积相当于珠江新城的一半，与琶洲西区、琶洲国际会展中心，就隔着一条黄埔涌。
在规划定位上，琶洲南区是和广州人工智能数字经济试验区、琶洲会展区是绑定融合的，但是定位又有点不一样，更偏向居住和生活。
其实，这一点也不难理解，西区和会展区都是搞钱的，没有大规模地方规划住宅了。
而东区又有黄埔古村，旧改也不好动，向南的空间就大很多。
02
从现状来看，目前整个琶洲南被大片的村生活用地、村经济发展用地、农林用地、防护绿地包围，宅地（黄色地块）只有1宗，商地（红色）也只有3宗。
琶洲南区原规划图
而优化过的规划图，对原规划进行了大改：
1、将原村生活用地、村经济用地，改为住宅用地，共计有14宗；
2、将原农林用地、防护绿地，改为商务用地、商务商业兼二类居住用地（橙色地块）。
如此一来，整个琶洲南区，涉宅用地共计有19宗。
琶洲南区规划优化草案图
当然，既然要融合西区、会展片区，琶洲南也不是光是住宅。
规划中大量的商地是呈现深红色的，图例显示为商务用地，我们可以理解为就是建写字楼的。
未来的琶洲南区，将同时具备商住功能，而不是一片纯住宅区。西部以居住区为主，中部为商务区，南部为商住和教育科研区。
这张规划效果图也可以比较直观的体现出来。
琶洲南区规划效果示意图
03
看到这里，相信大家也看出来，琶洲南区的关键，还是得看富力的赤沙旧改。
接下来，可以看看三张图：
交通上来说，到对岸的西区，琶洲南赤沙片，规划新增5座桥，其中车行桥4座，步行桥1座。
地铁规划落实有三条线，12号线、11号线、23号线，并新增水上交通游线，新增游船码头2处，串联琶洲地区，布设公交走廊，提升公共交通服务能力。
教育设施同步升级：增加小学2处（提供学位2160个），初中1处（提供学位1200个）。
但是，赤沙旧改并没有想象中的那么容易。
琶洲南片区大量的居住用地，集中分布在赤沙旧改片区，这还包括中区的商务用地。
为了大家更好的理解，我自己手动画了一版，赤沙旧改大概位置就是在我画的两个圆圈的位置。
大家看出来什么门道没有？
赤沙旧改只有14宗宅地，但是规划了大量的商业和商务用地。
相信这14宗宅，很多都是给居民回迁的用地，而留给开发商的融资商品房并不多。
对于开发商来说，做旧改，商品房才是他们最想要的，原因很简单，来钱快，周期也短。
而商务，商业用地，占用资金成本，不好卖，周期还长。
所以，从经济账来算，赤沙旧改，并不好做。
不过，现在随着越秀琶洲南项目住宅能卖到14万以上，这多少让开发商看到了一些信心。
宅地是少，但是价格已经上去了。
这两天，有粉丝在问，随着琶洲南控规征询已经，赤沙旧改现在是属于哪一步？
从流程来看，在2019年琶洲南赤沙旧改片策方案已经批复了，现在应该是在实施方案报批阶段。
从官方定调来看，赤沙旧改，属于可继续稳妥推进的项目，也就是说，赤沙旧改不会停。
实际上，在刚刚过去的端午，富力还派了粽子。
2021年，富力正式成为赤沙旧改的合作企业。
其更新改造项目总用地面积为69.38万平方米，改造范围内总建筑面积152.86万平方米，改造总成本为88.1亿元。
在此次赤沙公开的招商文件中，也写明了基础的拆迁安置补偿方案。
（基础拆迁补偿条件，其他拆迁补偿条件需要另行协商。）
| 补偿安置标准 | ≥村民现状房屋建基面积×4 |
临迁费 （首次发放三年） | 私人房屋≥40元/㎡ |
| 集体物业≥60元/㎡ | |
| 额外奖励 | 9.45亿元 |
照方案来看，仅仅是给村民的额外奖励，就高达9.45亿元，超过项目改造总成本的1/10。
算上导入的产业、引进的优质学校、医疗资源、承建的工程、公益建设项目，非常考验开发商的城市运营能力。
这也意味着，改造之后，居民收入将大幅提升，而琶洲人工智能与数字经济区配套也会更加完善。